Son güncelleme: 30 Ekim 2026
Gayrimenkul Davaları Nedir?
Gayrimenkul davaları; taşınmaz üzerindeki mülkiyet, kullanım ve tapu kayıtlarına ilişkin uyuşmazlıklarda açılan davalardır. En sık görülenleri tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), elatmanın önlenmesi (men-i müdahale), ecrimisil, önalım (şufa) ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalardır. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK 12).
Av. Ebubekir Kozan’ın ağırlıklı çalışma alanı ceza ve infaz hukukudur. Taşınmaz uyuşmazlıklarında danışmanlık verilir; işgal, sahte vekâletnameyle satış veya tapu dolandırıcılığı gibi ceza boyutu olan dosyalar birlikte değerlendirilir.
Gece ve hafta sonu dahil 7/24: 0534 980 28 64 · WhatsApp ile yazın (belge fotoğrafı da gönderebilirsiniz)
Tapu İptal ve Tescil Davası
Tapu kaydı gerçek hak durumunu yansıtmıyorsa, ayni hakkı zedelenen kişi tescilin yolsuzluğu nedeniyle tapu sicilinin düzeltilmesini, yani tapunun iptalini ve adına tescili isteyebilir (TMK 1025). Sahte vekâletnameyle yapılan satış, satış sırasında ehliyetsizlik, mirastan mal kaçırma (muris muvazaası) ve aşırı yararlanma bu davanın sık görülen sebepleridir. Muris muvazaası için miras davaları rehberimize bakabilirsiniz.
Dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek için ihtiyati tedbir istenmesi ve tapuya şerh verilmesi önemlidir; aksi hâlde iyiniyetli üçüncü kişiye yapılan devir davayı zorlaştırabilir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazın paylaşılmasında anlaşma sağlanamazsa paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini inceler; bu mümkün değilse veya değerinde önemli bir azalmaya yol açacaksa açık artırmayla satışa ve bedelin paylaştırılmasına karar verir (TMK 699).
Bu davalara sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK 4/1-b). 1 Eylül 2023’ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B); aynı kural kat mülkiyeti ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklar için de geçerlidir.
Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil
Taşınmazı hukuki bir dayanak olmadan kullanan veya kullanımını engelleyen kişiye karşı malik, elatmanın önlenmesi (men-i müdahale) davası açabilir (TMK 683). Haksız kullanım süresi için ayrıca ecrimisil, yani haksız işgal tazminatı istenebilir; Yargıtay uygulamasında dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için ecrimisil talep edilebilir.
Önalım (Şufa) Hakkı
Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK 732). Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır; satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer (TMK 733, 734). Davacı, satış bedelini ve tapu giderlerini hâkimin belirlediği süre içinde depo etmelidir.
Kat Karşılığı İnşaat ve Diğer Uyuşmazlıklar
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri resmî şekilde (noterde düzenleme şeklinde) yapılmalıdır; müteahhidin binayı süresinde ve projeye uygun tamamlamaması hâlinde arsa sahibi sözleşmeden dönme, gecikme tazminatı veya eksik işler bedeli isteyebilir. Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları ise idareye karşı açılır; bu davalar için idari davalar sayfasına bakabilirsiniz. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar kira davaları rehberinde anlatılır.
Taşınmaz Uyuşmazlığı Ne Zaman Ceza Dosyasına Dönüşür?
- İşgal ve sınır değiştirme: Başkasına ait bir taşınmazı zapt etmek, sınırlarını değiştirmek veya hak sahibinin kullanmasını engellemek hakkı olmayan yere tecavüz suçunu (TCK 154) oluşturabilir. Bu suçta şikâyet şartı ve uzlaştırma gündeme gelir; ceza dosyası, elatmanın önlenmesi davasıyla birlikte yürütülebilir.
- Sahte vekâletname veya kimlikle satış: Kendisine ait olmayan taşınmazın tapuda sahte belgeyle satılması resmi belgede sahtecilik ve nitelikli dolandırıcılık kapsamında değerlendirilir. Bu durumda ceza soruşturması ile tapu iptal ve tescil davası birlikte planlanmalıdır.
- Konuta izinsiz giriş: Konut olarak kullanılan bir yere rızaya aykırı girilmesi konut dokunulmazlığının ihlali suçudur.
- Zarar verme: Taşınmaza veya üzerindeki yapıya kasten zarar verilmesi mala zarar verme suçunu (TCK 151) oluşturur.
Ceza dosyalarına ilişkin hizmetlerimiz için İstanbul ceza avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Taşınmaz Uyuşmazlığında Görüşmeye Ne Getirmeli?
Tapu kaydı, varsa satış veya inşaat sözleşmesi, vekâletname, imar ve kadastro belgeleri ile fotoğraflar değerlendirmenin temelidir. Büromuz Maltepe Cevizli’dedir; görüşmeleri Av. Ebubekir Kozan bizzat yapar.
Taşınmaz uyuşmazlığınız için Avukat Ebubekir Kozan’ı 0534 980 28 64 numarasından arayabilir, WhatsApp’tan ya da iletişim sayfamızdan yazabilirsiniz.
Gayrimenkul Davaları Hakkında Sık Sorulan Sorular
Ortaklığın giderilmesi davası için arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten beri ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Tapu iptal davası nerede açılır?
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır; bu yetki kesindir (HMK 12). Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir.
Ecrimisil kaç yıl geriye istenebilir?
Yargıtay uygulamasında ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için istenebilir.
Önalım (şufa) davası ne zaman açılmalı?
Satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde açılmalıdır (TMK 733). Satış bedeli ve tapu giderleri mahkemenin belirlediği süre içinde depo edilir.
Arsam işgal edildi, ne yapmalıyım?
İşgali fotoğraf ve tanıkla belgeleyin. Hakkı olmayan yere tecavüz (TCK 154) nedeniyle Cumhuriyet başsavcılığına şikâyette bulunabilir, ayrıca elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açabilirsiniz. Şikâyet süresi fail ve fiili öğrenmeden itibaren altı aydır.
Hazırlayan: Av. Ebubekir Kozan
